空き家を相続したらどうする？放置のリスクと手続き・売却の進め方
実家を相続したものの誰も住む予定がない――このご相談は、熊本・八代でも年々増えています。結論から申し上げると、空き家を相続したらまず名義と相続人を確認し、3年以内に相続登記を済ませ、そのうえで「売る・貸す・使う」の出口を決めるという順番で進めるのが、費用も手間も最小限で済むやり方です。とくに相続登記は2024年4月から義務化され、放置すると過料の対象になります。
空き家を相続したら、まず何をすべきか
最初の作業は「誰のものになるのか」をはっきりさせることです。具体的には、遺言書の有無を確認し、戸籍をたどって法定相続人（法律で決まった相続する権利のある人）を確定させ、法務局で登記簿上の名義を調べます。
ここで意外と多いのが、亡くなった方の名義ではなく、その親や祖父母の名義のままになっているケースです。いわゆる数次相続（相続が終わらないうちに次の相続が起きること）の状態で、関係者が10人以上にふくらんでいることも珍しくありません。この場合は前の代の相続から順に整理する必要があり時間がかかりますので、売却の話を進める前に必ず名義の状況を確かめてください。あわせて固定資産税の納税通知書や火災保険の契約も確認しておくと、その後がスムーズです。
相続登記は3年以内に――2024年からの義務化
2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。この義務は施行前に発生した相続にも適用され、その場合は2027年3月末までが期限とされています。
遺産分割の話し合いがまとまらず期限に間に合いそうにないときは、「相続人申告登記」という簡易な手続きを使えば、いったん義務を果たしたものとして扱われます。ただしこれはあくまで暫定的な措置で、名義を移す本来の登記は別途必要です。
登記をしないままにしていると、売却も、担保に入れることも、解体費用の補助申請もできません。空き家問題の入口は、ほぼ例外なくこの登記の未了にあります。
空き家を放置する3つのリスク
第一に、税負担が増える可能性です。住宅が建っている土地は固定資産税が軽減されていますが、著しく管理が行き届いていない建物は「特定空家等」「管理不全空家等」として市町村から指導・勧告を受けることがあり、勧告を受けるとこの軽減措置が外れて税額が大きく上がります。
第二に、近隣への責任です。屋根や外壁が崩れて通行人や隣家に損害を与えた場合、建物の所有者・管理者が損害賠償責任を負うことがあります。空き家は劣化が早く、台風や地震の多い地域ではとくに注意が必要です。
第三に、時間の経過とともに解決が難しくなることです。相続人が亡くなれば権利者はさらに増え、認知症などで判断能力が低下すれば話し合い自体が進みません。持っているだけでも税と管理費はかかり続けるため、「とりあえず置いておく」がいちばん高くつく選択になりがちです。
売る・貸す・使う――出口の選び方と使える特例
出口は大きく3つです。売却は管理の負担から完全に解放される反面、思い出のある家を手放す判断が必要になります。賃貸や活用は収益が期待できますが、リフォーム費用と借主対応の手間がかかります。自分や親族が使うのであれば、誰が費用を負担するかを先に決めておくと後の争いを防げます。
売却を選ぶ場合は、税制上の特例を必ず確認してください。一定の要件を満たす場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があり、旧耐震基準の家屋であることや売却期限など細かい条件が定められています。制度には適用期限があり、条件を満たすかどうかで税額が大きく変わりますので、売却を決める前の段階で税理士や司法書士に確認するのが安全です。
また、将来の空き家化をあらかじめ防ぐ方法として、家族信託を使って親が元気なうちに実家の管理・処分権限を子に託しておく選択肢もあります。認知症になってから売却しようとしても手続きが止まってしまうため、備えとして検討する価値があります。
まとめ
空き家を相続したときは、(1)名義と相続人の確認、(2)3年以内の相続登記、(3)管理不全にしない、(4)売る・貸す・使うの出口を決める、という順番で進めてください。放置は税負担の増加、近隣への賠償責任、権利関係の複雑化という三重のリスクを抱えます。とくに前の代の名義のままになっている場合は、判明した時点で早めに動くことが何よりの節約になります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事情に応じた判断は専門家へのご相談をおすすめします。相続・家族信託に関するご相談は、この街の相続（弁護士・司法書士 西田幸広）までお気軽にお問い合わせください。
